3月29日，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同舉辦的“2013中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第十屆中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家峰會(huì)”在北京釣魚(yú)臺(tái)舉行，全國(guó)多家房企代表及媒體精英參會(huì)。

沿海綠色家園戰(zhàn)略管理部總經(jīng)理陳昕：

首先感謝我們中指院給這個(gè)平臺(tái)大家交流一下，今天談的話題是中國(guó)城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)選擇，那么關(guān)于這個(gè)話題的話，我想談三個(gè)觀點(diǎn)，第一觀點(diǎn)是什么呢？第一觀點(diǎn)的話，我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)下一個(gè)十年的推動(dòng)者或者主要的這樣一種推動(dòng)力量來(lái)自于城鎮(zhèn)化，前十年中國(guó)房地產(chǎn)的黃金期，我認(rèn)為可以歸為我們的人口紅利，但是我們可以看到，中國(guó)人口紅利應(yīng)該說(shuō)逐步逐步的走向這種老齡化。未來(lái)十年決定中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的力量就是城鎮(zhèn)化，所以的話，在這樣的十年當(dāng)中，如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)城鎮(zhèn)化的把握跟洞察力度有多深，我想這個(gè)在未來(lái)十年就能走多遠(yuǎn)，這個(gè)剛好也是一個(gè)實(shí)踐性的巧合，今天是百?gòu)?qiáng)的十周年，二十個(gè)周年開(kāi)始的第一個(gè)年頭，我覺(jué)得他們對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的把握應(yīng)該是很到位的。所以這一塊的話，按照原來(lái)的模式去思考你的客戶，思考你的市場(chǎng)，不一定能適合，所以我覺(jué)得今天談這個(gè)是很適合的，可能十年以后，我們來(lái)看榜單上的企業(yè)有很多應(yīng)該來(lái)說(shuō)他們把握了城鎮(zhèn)化，有些企業(yè)可能不在這個(gè)榜單，我覺(jué)得他們對(duì)城鎮(zhèn)化的洞察力會(huì)欠缺一些。

第二個(gè)觀點(diǎn)是什么呢？我們?nèi)绾握J(rèn)識(shí)城鎮(zhèn)化？只有認(rèn)識(shí)城鎮(zhèn)化才會(huì)發(fā)展。我覺(jué)得城鎮(zhèn)化的話，應(yīng)該有四個(gè)概念，或者是有一個(gè)大的概念和三個(gè)配套的概念，什么意思呢？這四個(gè)概念是什么呢？第一個(gè)中國(guó)的城鎮(zhèn)化當(dāng)然是農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，在今天上午指數(shù)院公布的應(yīng)該是53個(gè)，中國(guó)的城市人口數(shù)量超過(guò)農(nóng)村人口，中國(guó)歷史上是第一次，所以我覺(jué)得這是第一個(gè)概念，這個(gè)概念大家很清晰，但是我覺(jué)得還有三個(gè)配套的概念，我們認(rèn)識(shí)是不清晰的。第二個(gè)概念就是產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，人口轉(zhuǎn)移了，你的產(chǎn)業(yè)不轉(zhuǎn)移，這個(gè)是沒(méi)法玩下去的，當(dāng)你人口在城市那邊，他沒(méi)有就業(yè)的機(jī)會(huì)，他沒(méi)法在城市居住，我想這是第二個(gè)。第三個(gè)是什么呢？第三個(gè)就是城市的硬件配套設(shè)施的轉(zhuǎn)變，你的交通、你的教育，你的住房體系，一系列硬件的設(shè)施，你的公園，你的景觀，你的購(gòu)物中心，這一塊的建設(shè)。第三個(gè)轉(zhuǎn)移是什么？是社會(huì)配套的軟型的轉(zhuǎn)移，包括養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)，孩子的上學(xué)問(wèn)題，包括你這種文化生活方式的問(wèn)題。我覺(jué)得這四個(gè)東西加起來(lái)，才是城鎮(zhèn)化。坦率而言我們主要談第一個(gè)話題，這三個(gè)東西是支撐城鎮(zhèn)化的一個(gè)基礎(chǔ)。在過(guò)去十年當(dāng)中，我剛才談到的這三個(gè)配套的轉(zhuǎn)移的話，我們做得不到位，導(dǎo)致我們現(xiàn)在國(guó)家雖然說(shuō)農(nóng)村人口進(jìn)了城市，但是這里面有多少人可以變成真正的市民？這里有產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題，有產(chǎn)業(yè)布局的問(wèn)題，有你城市硬件設(shè)施的問(wèn)題，還有社會(huì)配套問(wèn)題。

所以我覺(jué)得目前為止，中國(guó)的城鎮(zhèn)化僅僅只是走出了第一步，就是我們的數(shù)量上，應(yīng)該說(shuō)完成了一個(gè)歷史形成，我們?nèi)钡氖墙Y(jié)構(gòu)上問(wèn)題。第三對(duì)于這些規(guī)律，沿海怎么思考的呢？我覺(jué)得我們有三個(gè)策略，第一個(gè)策略城市運(yùn)營(yíng)，為什么做城市運(yùn)營(yíng)？因?yàn)槟阋獙?duì)整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)布局，根據(jù)人口結(jié)構(gòu)做一個(gè)產(chǎn)業(yè)布局，你要讓進(jìn)城的人找到就業(yè)的機(jī)會(huì)和不斷事業(yè)上升的機(jī)會(huì)，才有可能融入這個(gè)城市。這個(gè)就需要我們開(kāi)發(fā)商跟政府去參與，我們沿海在兩年前就成立了運(yùn)營(yíng)公司，對(duì)教育地產(chǎn)、包括其他的文化地產(chǎn)，希望整個(gè)產(chǎn)業(yè)跟人口遷移的質(zhì)量有一個(gè)匹配。這是我們做的第一件事情。

第二件事情是什么呢？第二件事情的話，就是開(kāi)放價(jià)值鏈，我們現(xiàn)在把整個(gè)價(jià)值活動(dòng)分成五塊，第一個(gè)就是講城市運(yùn)營(yíng)，第二塊就是融資，我們專門(mén)成立自己的基金公司，第三房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)這一塊，第四我們講施工管理這一塊，我們這個(gè)是開(kāi)放的，就是城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)我們做投資。我們的基金公司去募集資本，可以投沿海的項(xiàng)目，也可以不投沿海項(xiàng)目，我們的運(yùn)營(yíng)公司可以做自己持有的項(xiàng)目，也可以做別人持有的項(xiàng)目，為什么開(kāi)放？是因?yàn)槌擎?zhèn)化不能靠一家公司完成的，你需要社會(huì)的力量，剛才講的這么多問(wèn)題，我們覺(jué)得可以靠社會(huì)的某一資源區(qū)完成，那是完全不了的，一定要有資源整合，所以我們現(xiàn)在希望從一家房地產(chǎn)價(jià)值鏈閉合的公司走到一家價(jià)值鏈開(kāi)放的公司，這是我們?nèi)昵熬瓦@么做的，這幾年確實(shí)受到一些成效。第三就是加快我們的體系建設(shè)，歸根到底房地產(chǎn)在未來(lái)十年運(yùn)行效率是一個(gè)基礎(chǔ)，我們很多東西就是投資者對(duì)你的東西，其實(shí)不是很看你的市場(chǎng)，看你的運(yùn)營(yíng)效率，運(yùn)營(yíng)速度決定資本的效率，所以我們現(xiàn)在在運(yùn)營(yíng)體系加上我們的模式，所以結(jié)合城市化的規(guī)律的話，沿海其實(shí)應(yīng)該早在兩三年做這些事情，我們主要是考慮這么三大策略。而且目前來(lái)看的話，應(yīng)該來(lái)說(shuō)還是受到一些效果，如果有機(jī)會(huì)的話，可以一起交流一下，這個(gè)話題確實(shí)非常重要，如果一家公司，你把握不住城鎮(zhèn)化，那你榜單上的可能性就非常小。這個(gè)話題特的非常適合，剛好是十年，今天是我們百?gòu)?qiáng)的十年，談的這個(gè)話題，如果我們十年以后再來(lái)看這個(gè)話題的話，我們有很多觀點(diǎn)是可以得到印證的。謝謝大家。

（文章來(lái)源：搜房網(wǎng) http://fdc.soufun.com/news/2013-03-29/9809722_5.html）